¿Es un propietario responsable de la mordedura del perro de un inquilino en Washington?

En la mayoría de los casos, un propietario no es responsable de la mordedura de un perro de un inquilino en Washington. La ley estatal asigna la responsabilidad al dueño del perro, no al dueño del edificio donde vive el animal, y los tribunales se han negado reiteradamente a extender esa responsabilidad a los propietarios simplemente porque el ataque ocurrió en una propiedad alquilada.

Pero "no ser responsable" no es lo mismo que "nunca ser responsable". Washington reconoce un conjunto limitado de circunstancias en las que la conducta del propio propietario crea una base independiente para una reclamación, y nuestros abogados especializados en mordeduras de perro pueden ayudarle a determinar qué situación se aplica a su caso.

La ley de mordeduras de perro de Washington comienza con el dueño del perro

Según elRCW 16.08.040, un dueño de perro es responsable de las lesiones que cause su mascota cuando la víctima se encontraba en un lugar público o legalmente en una propiedad privada, independientemente de si el perro había mordido a alguien anteriormente. Los tribunales de Washington han aplicado esta norma estrictamente desde Arnold v. Laird, 94 Wn.2d 867 (1980), confirmando que una sola mordedura es suficiente para generar responsabilidad. No es necesario que exista previamente ninguna señal de advertencia, ninguna queja anterior ni antecedentes de agresividad.

El estatuto menciona específicamente al dueño. No alcanza a la persona que posee la casa, el dúplex o el complejo de apartamentos donde vive el perro, que es donde comienzan la mayoría de las preguntas sobre la responsabilidad del propietario por mordeduras de perro.

¿Es responsable un propietario si el perro de un inquilino muerde a alguien?

Por lo general, no. Dos decisiones de la Corte Suprema de Washington han dado forma a la responsabilidad del propietario en las demandas por mordeduras de perro en Washington, y ambas favorecen a los propietarios.

En Frobig v. Gordon, 124 Wn.2d 732 (1994), el tribunal sostuvo que la responsabilidad por un animal peligroso recae únicamente en su dueño, cuidador o quien lo alberga, no en el propietario que arrendó el terreno donde se mantenía al animal. El tribunal razonó que el deber de un propietario hacia los invitados de un inquilino nunca puede exceder el deber que se le debe al propio inquilino y, dado que un propietario no es responsable ante su propio inquilino por el animal de este, tampoco puede ser responsable ante un tercero.

La Corte Suprema de Washington volvió a examinar el asunto en Saralegui Blanco v. Gonzalez Sandoval, 197 Wn.2d 553 (2021), un caso que involucró al perro de un inquilino que mordió a un visitante en una vivienda unifamiliar alquilada. El tribunal dictaminó que la responsabilidad de las instalaciones solo se aplica a un "poseedor" del terreno, es decir, alguien que lo ocupa y lo controla. Una vez que se alquila una vivienda, ese control pasa al inquilino. El tribunal también rechazó la idea de que un perro cuente como una "condición" física de la propiedad, de la misma manera que lo sería un escalón roto o una pasarela helada, cerrando otra vía que los demandantes habían intentado utilizar contra los propietarios.

Cuándo un propietario podría compartir la responsabilidad

La regla general protege a los propietarios, pero no es absoluta. Un propietario puede verse involucrado en una demanda cuando los hechos apuntan a su propia negligencia, y no solo a la del perro de su inquilino.

Áreas comunes bajo el control del propietario

Los pasillos, escaleras, patios, estacionamientos y lavanderías compartidas en edificios de varias unidades a menudo permanecen bajo el control del propietario incluso después de que las unidades han sido alquiladas. Debido a que el propietario, y no el inquilino, es el "poseedor" de esos espacios compartidos, un ataque en un área común puede sustentar una demanda si el propietario conocía las tendencias peligrosas del perro y no tomó medidas.

Un contrato de arrendamiento que permite al propietario retirar al perro

Si un contrato de arrendamiento otorga al propietario la autoridad para exigir la retirada de una mascota que considere peligrosa, y el propietario conocía una amenaza específica pero no hizo nada, ese control retenido puede convertirse en la base de una demanda por negligencia distinta a la responsabilidad civil habitual del inmueble.

Un peligro independiente creado por el propietario

A veces, el perro no es el único problema. Un propietario que ignoró el pestillo roto de una puerta, una valla caída o una puerta defectuosa que permitió que un perro conocido por ser agresivo escapara a un área común puede ser responsable por esa falla de mantenimiento, independientemente de la mordedura en sí.

Propiedades comerciales abiertas al público

Los propietarios que alquilan espacios comerciales, donde se espera la presencia de clientes o del público, pueden enfrentar un análisis de deber diferente al de un propietario residencial, especialmente si sabían de la existencia de un animal peligroso en las instalaciones.

Sin embargo, ninguna de estas excepciones es automática. Cada una depende de demostrar qué sabía el propietario, cuándo lo supo y si tenía la capacidad práctica de hacer algo al respecto.

Responsabilidad objetiva frente a negligencia: por qué el dueño y el propietario enfrentan reglas diferentes

La razón por la que el dueño de un perro y un propietario pueden enfrentar resultados tan distintos ante la misma mordedura se reduce al estándar legal que se aplica a cada uno.

Una demanda contra el dueño del perro se basa en la responsabilidad objetiva. Según el RCW 16.08.040, la víctima no tiene que demostrar que el dueño hizo algo malo, solo que el perro la mordió mientras se encontraba en un lugar donde tenía derecho a estar. La intención, las señales de advertencia y el comportamiento previo son irrelevantes.

Una demanda contra un propietario se basa, en cambio, en la negligencia ordinaria, lo que plantea una pregunta totalmente distinta: ¿sabía el propietario sobre un peligro y tenía la capacidad práctica de hacer algo al respecto? Ese es un listón mucho más alto. También es la razón por la que los casos de mordeduras de perro contra propietarios suelen depender de la documentación, como los registros de arrendamiento, el historial de quejas y la comunicación, más que de la mordedura en sí.

Qué significa esto si usted es un inquilino con perro

Las reglas de Washington no solo son importantes para las víctimas de mordeduras. Si usted alquila su vivienda y su perro muerde a alguien, el mismo estatuto de responsabilidad objetiva que protege a las víctimas se aplica directamente a usted, no a su propietario.

Esto significa que un solo incidente, incluso un pequeño mordisco sin antecedentes, puede exponerlo personalmente a una demanda. El seguro de inquilino a menudo cubre la responsabilidad por mordeduras de perro, pero muchas pólizas excluyen razas específicas o animales con un historial documentado, por lo que vale la pena revisar los términos de su póliza antes de que ocurra un incidente, no después. Si su contrato de arrendamiento incluye una cláusula sobre mascotas que permite al propietario exigir la retirada del perro tras una queja, ignorar ese aviso también puede jugar en su contra si ocurre un segundo incidente.

Qué significa esto para los propietarios

La ley de Washington generalmente protege a los propietarios, pero esa protección no es incondicional, y los dueños de propiedades que asumen que siempre se aplica pueden ser tomados por sorpresa.

La exposición suele aparecer en lugares predecibles: una zona común que el propietario sigue manteniendo, una cláusula sobre mascotas que nunca se aplicó tras una queja documentada, o una solicitud de mantenimiento ignorada sobre una valla o puerta. Ninguno de estos casos requiere que el propietario haya sido dueño del perro o lo haya controlado directamente. Solo requieren demostrar que el propietario conocía un riesgo en un área bajo su control y no tomó medidas al respecto.

Para los propietarios, la conclusión práctica es que la documentación es un arma de doble filo. Los mismos registros que respaldan la reclamación de un inquilino o visitante también pueden demostrar que el propietario actuó de manera razonable una vez que fue notificado.

Permítanos aclarar su situación

Los casos de responsabilidad de los propietarios por mordeduras de perro rara vez dependen de la mordedura en sí. Dependen de quién controlaba el espacio, qué decía el contrato de arrendamiento y qué sabía cada parte involucrada antes de que ocurriera el incidente. Si está tratando de determinar en qué punto se encuentra su caso, Lehmbecker Law puede analizar los detalles con usted y darle una respuesta honesta. Contacte a nuestro equipo para una consulta gratuita.